나의 첫 부동산 책, 재파 <부동산 비법서> 3일 동안 정독 후 요약 정리

부동산 투자할 때 지켜야 할 3가지 원칙

1. 지금보다 이자가 2배 정도 늘어도 감당이 가능한 부동산만 구입하기
2. 열심히 일해서 부동산을 늘려가는 장기다주택자가 되려고 노력하기
3. 초기에 자산을 늘리기 위해선 주택이나 아파트에 투자하기

 

전세가율이란 ?

매매가 대비 전세가의 비율
Ex) 매매가가 10억인 집의 전세가 7억이라면 전세가율은 70%이다.
전세가율이 70%이 넘으면 매수심리가 큰 지역이고, 50% 아래면 경계해야 할 지역이고, 60% 아래면 매수를 멈추는 것이 좋다.
인구가 증가하는 지역의 전세가율이 높아진다면 실수요자들이 몰리는 지역으로 이 전세 수요자들은 잠재적 주택매수 수요이기 때문에 매수하기 좋다.

 

용적률이란 ?

보통 아파트가 다시 지어질 때 300%의 용적률까지 지을 수 있다. 즉 땅이 1000평이라면 3000평까지 건물을 지을 수 있다는 뜻이다.
용적률이 250% 이상으로 높다면 분양할 집을 많이 못 짓게 되기 때문에 용적률을 많이 끌어다 쓴 재건축을 바라보는 아파트는 별로다.

 

아파트 투자시 하지 말아야 할 것

-적당한 뷰라면 타협하고, 뷰만을 위해서 뷰(전망)값을 더 주고 사지 않을 것
왜 ? 보통 뷰가 좋고 가격이 비싼 집보다는 뷰는 평범하고 가격이 평범한 집이 거래되는 거래율이 훨씬 더 좋기 때문에

-추후에 내가 실거주하겠다 라는 마인드가 아니라 그 집을 전세로 사고 몇 년 가지고 있다가 팔 투자목적이라면 아파트 타입 때문에 돈을 더 주고 비싼 아파트 구입하지 않을 것
왜 ? 복잡한 타일들은 나중에 내가 집을 전세줄 때 크게 유리하지 않기 때문에, 세입자들은 싼 전세를 가장 먼저 찾기 때문에 저렴한 타입의 물건을 사서 저렴하게 전세를 놓는 것이 좋다.

-아파트 브랜드, 아파트의 건설사나 내부의 자재, 상태를 크게 신경쓰지 말 것
중요한 건 그 아파트의 입지와 재건축 가능성, 주변 학군 등이다.
왜 ? 아파트를 브랜드로 구분하지 말고 연식으로 구분해야 한다. 2000년대 전에 지어진 아파트들이 엘리베이터가 지하주차장과 연결되어 있지 않은 것 같이 연식별로 그 당시 인기 있던 타입이나 아파트만의 특성을 봐야지 브랜드는 전혀 의미가 없다.

구매하지 말아야 할 곳

-네이버나 다음 지도에서 로드뷰를 볼 수 없는 지역의 주택이나 건물, 혹은 로드뷰차량이 들어가지 못할 정도로 좁은 골목들의 주택이나 건물
왜 ? 로드뷰차량이 들어가지 못한 곳은 로드뷰촬영이 필요하지 않을 만큼의 가치가 없는 지역이라는 뜻이기 때문에

-신축이 아니라면 10평 미만의 대지지분을 가진 아파트 혹은 대지지분이 평균보다 너무 낮은 곳
왜 ? 추후에 이 아파트가 재건축이 되었을 때 추가분담금이 꽤 많이 나올 수 있고, 반대로 대지지분이 많다면 재건축시 돈을 환급받을 수 있기 때문에

-종상향되면서 용적률이 늘어나는 특수한 지역이 아닌 일반 용적률을 가진 지역의 재건축을 바라볼 때 용적률 250% 넘어가는 곳
아파트가 재건축될 때 용적률이 250%가 넘는, 이미 용적률을 많이 끌어다 썼다는 의미는 앞으로 이곳이 재건축이 되었을 때 새로 만들어지는 추가세대가 많지 않다는 의미이기 때문에
이미 용적률이 높아 분양을 할 집을 못 짓게 되면 결국은 그 공사비가 기존의 조합원들에게 추가로 분담금처럼 나오게 되어 내 돈이 추가적으로 들어가기 때문에

-전월세 비중이 세대수 대비 과하게 많이 나온 아파트
왜 ? 세입자로 왔다가 연장을 안하고 다른 곳으로 나가는 비율이 높은 실거주에서 인기가 없는 곳이라는 뜻이기 때문에

-세종시 주변의 대전 충남 지역의 아파트
왜 ? 세종시는 앞으로 주변의 인구를 빨아들이는 도시가 될 것이며 상대적으로 세종시 주변에 있는 도시들의 인구가 더욱 빠르게 줄어들 수 있기 때문에

-아직 너무 먼 이야기지만, 3기신도시 입주가 시작된다면 주변 노후된 작은 도시에 내 집 마련을 하거나 추가적으로 주택 매입하는 것은 정말 위험하다.
왜 ? 3기 신도시는 기본적으로 큰 공원과 일자리 인프라등을 구상하고 지은, 또 이미 막항한 교통을 먼저 착공을 한 계획도시이기 때문에

 

구매할 아파트 기준

-그 지역에서 대장아파트
왜 ? 대장아파트의 가격이 올라가야 주변 아파트 가격도 올라가고, 대장아파트의 가격이 하락시에도 가장 마지막에 내려가기 때문에

-전월세 수가 전체 세대 물량 중에 10% 내외로 낮은 아파트 (추가상승 가능성 높음)
전월세 비율이 높다는 것은 여기에 세입자로 왔다가 연장을 안하고 다른 곳으로 나가는 비율이 높다는 뜻, 즉 실거주에서 인가가 없다는 뜻이다.
자가 거주 비율이 높다는 것은 전세나 월세로 왔다가 실거주로 주택을 구입한 경우가 대부분이라는 뜻이다.
그러니 집을 구입하기 전에 부동산에 자주 들려서 이곳에 사람들이 세입자로 왔다가 구입해서 많이 눌러 앉는지 슬쩍 물어보기
전세도 인기가 많아 전세매물이 많이 없으니 내가 나중에 집을 전세를 줄 때도 쉽게 빠지니 세입자를 필요할 때 구할 수 있다.

-서울이나 수도권에서는 25~33평 사이의 중소형
왜 ? 인구의 감소 그리고 아이라는 행복보다 본인의 행복을 중시하는 딩크족들의 늘어남으로 인해 앞으로는 서울이나 수도권에서는 계속 중소형이 더욱 인기 있어질 것이기 때문에

-지방에서는 33~43평 사이의 중대형
왜 ? 시장에서 거래가 활발하게 이루어지고 있는 선호도, 인기가 높은 집을 구입해야 나중에 팔 때 더 좋은 가격을 받을 수 있기 때문에

-기본적으로 서울이 좋지만 서울의 낙후된 동네 비인기 구축아파트보다는 수도권의 깔끔하고 잘된 신도시 신축아파트에 집 마련하기
왜 ? 지금 서울의 구축아파트와 신도시의 신축아파트 가격의 차이가 없어 많은 사람들이 수도권 신도시에 터를 마련하러 나가고 앞으로도 그럴 것이다.

-대단지 신축
왜 ? 앞으로는 더욱 신축아파트를 선호하는 현상이 가속화될 것이기 때문에

대단지 신축이 어렵다면 ?
노후시 리모델링을 통한 사업밖에 안되서 다시 새아파트가 되기 어려운 나홀로 신축아파트보다 구축 대단지에 가서 리모델링해서 산 후에 돈을 모아 대단지 구축에서 대단지 신축으로 이사가기

대단지 구축이 재건축시한이 도래했다면 ?
아파트의 용적률, 대지지분, 세대수등을 꼼꼼히 따져보고 재건축을 노려보기

아파트에 거주할 만한 자금이 없어 빌라를 선택하게 된다면 ?
"클린업시스템" 또는 "정비사업정보몽땅" 을 통해 재개발 지역을 확인하고, 무조건 직접 발품을 팔고 돌아다니면서 현장에서 재개발 가능성이 조금이라도 있는 곳을 찾아 최소한 대지지분이 6평이상인 빌라 구입하기
꼭 재개발 호재가 있는 지역의 빌라만 구입하기
왜 ? 재개발 가능성이 있으면 추후 미래를 바라볼 수도 있고, 조정기에도 가격방어가 잘 되는 편이기 때문에


-용적률 250% 넘지 않는, 기존의 거주자들 제외하고 분양할 수 있는 아파트들이 많은 아파트
왜 ? 재건축이 되었을 때 새로 만들어지는 추가세대가 많아져 그 아파트를 분양해서 나의 추가분담금을 줄일 수 있기 때문에

-나의 직장에서 가장 가까운 곳
왜 ? 나의 시간을 많이 아낄 수 있고 재테크 공부에 시간을 쓸 수 있기 때문에, 직장에서 먼 곳을 터전으로 잡으면 나중에 돈 벌면 안으로 들어가야지 직장 가까이 가야지 하는 생각이 다시 들게 될 것이기 때문에

-수도권 신도시에 공급이 많을 때 분양권을 적정한 프리미엄(웃돈)주고 사기. 하지만 자본이 없다면 일단은 신도시에 전세를 살아보기.
신도시의 전세는 특히 물량이 많아 새아파트, 신축을 저렴하게 거주할 수 있다. 그런데 이런 싼 전세에 빠져 계속 전세를 살아서는 안 되고 다음에는 내가 이곳에 어디를 매매해서 들어가는 게 좋을까 생각해보기
최소한 10년은 지나 신도시가 제대로 갖춰지기 전까지 신도시에 좋은 곳에 매매를 해서 거주를 하며 신도시가 완성이 되고 살만한 곳이 되었을 때 매각을 해 시세차익 만들기

내가 지금부터 관심있게 볼 지역, 내 집 마련할 지역, 투자할 지역

-서울 중심에서 반경 30km 이내 지역(예외: 교통이 너무 좋아 차나 GTX 같은 급행고속철도를 이용하면 거리는 30km가 넘지만 빠르게 서울의 중심으로 도달 할 수 있는 지역)
왜? 앞으로는 결국 사람들이 서울로 올라오는 현상이 생길 것이기 때문에

-앞으로 서울의 대장지역이 될 용산
왜? 서울의 중심에 있는 용산민족공원이 3년에서 10년 후에는 서울에서 가장 큰 공원이 될 것이고, 용산은 많은 이들이 찾는 공간이 되고 한남동 재개발, 후암동의 개발, 서울역 북부역세권 개발, 동부이촌동의 대형평수 아파트들의 재건축들이 되어 갈수록 우리나라에서 가장 비싼 곳으로 바뀔 것이기 때문에

-서울의 신축아파트나 곧 신축이 될 재건축 아파트
소액으로 작은 지분의 빌라를 매입해 그 빌라가 약 10년 정도 후에 재개발 되어 새아파트가 될 때까지 버티기
왜 ? 서울의 재개발단지 약 500군데 중 절반이상의 단지들은 재개발에 성공을 할 것이며 재개발 사업이 진행되어 감에 따라 재개발지역의 빌라들은 가격이 오르기 때문에

-서울에 마지막 남은 한강변에 노후된 재개발 지역인 망원, 합정, 염창, 가양, 양평, 당산, 자양, 구의 지역의 재개발 많이 찾아보기
왜 ? 시간이 걸릴지라도 언젠가는 개발이 되어야 할 곳들이고 언젠가는 정리가 되어서 깨끗하게 바뀌어야 할 곳들이기 때문에, 한강뷰를 바라보는 주택은 안될지라도 내 아파트 단지에서 한강공원을 쉽게 걸어갈 수 있는 새아파트가 된다면 엄청난 메리트를 가진 곳이 될 것이기 때문에

-5대 광역시(부산,대구,인천,광주,대전), 세종시, 경기도
왜 ? 미래에는 인구가 줄어들고 대도시화가 이루어져 사람들이 몰리는 곳은 더 몰리고 줄어드는 곳은 더 줄어드는 양극화 현상과 대도시를 선호하는 현상이 심화 될 것이기 때문에, 전국에서 인구가 늘어나는 도시이자 직장이 탄탄한 인구 밀집지역이기 때문에

-공항보다 고속도로 이용이 편리한 지역으로 고속도로가 인접한 지역
왜 ? 실제 공항주변의 집값은 그렇게 많이 상승하지 않으며 공항이 인접한 지역은 밀집도가 낮은 한적한 동네이기 때문에 많은 인프라를 누리기 어렵기 때문이다. 반면, 굵직한 고속도로를 쉽게 탈 수 있는 곳은 보통 인프라들이 잘 발달되어 있다.

-GTX역 중 복합환승센터가 생기는 역들 근처
왜 ? 개통만 되면 서울 외곽지역에서 10분에서 20분대에 강남이나 서울 주요지역에 도달할 수 있어 역세권이 발달하게 되면 또 그곳에 많은 인프라가 생기면서 결국엔 GTX를 타기 위한 지역이 아니라 그곳에 여러 편의시설들이 들어오는 번화가가 되어 그것을 이용하기 위해 그 환승센터역을 많이 찾게 될 것이기 때문에

-사람들의 유동이 많은 다른 지역으로 이동할 때 가는 길이 쉽게 이용할 수 있는, 교통이 좋은 지역(feat.티맵)

-해당 지역의 뛰어난 기준이 되는 곳(인기 있는 역, 좋은 학교, 좋은 일자리)의 도보 10분 거리 내(1급지)

-주변에 숲이나 큰 공원이 있는 숲세권
왜 ? 앞으로는 인구는 줄고 수능의 중요도가 낮아지고, 또 역을 이용하는 인구가 줄어들고 차량을 이용하는 인구가 더욱 늘어나니 학세권,역세권의 중요도가 계속 낮아질 것이고 반면 삶의 질을 높여주는 시대가 다가올 것이기 때문에

-큰 고속도로인 제2 외관순환도로 라든지 잘 연결되는 지역들, 굵직한 고속도로를 쉽게 탈 수 있는 지역들 눈여겨 보기

-GTX역 중에서 복합환승센터가 생기는 역들인 덕정, 킨텍스, 망우, 양재, 부평, 인천시청, 송도, 수원, 용인 등 9개의 환승센터
자본금이 있다면 ?
→제일 발전 가능성이 높은 서울에 있는 망우역 주변 미리 선점해 두기
→GTX의 1급지 지역(역으로부터 도보 10분 이내에 갈 수 있는 지역)의 아파트들

자본금이 많지 않다면 ?
→수도권에 GTX 환승역 알아 보기
→인천시청 근처의 재건축 가능성 있는 아파트들(왜 ? GTX 완공시점과 신축아파트로 재건축 시점이 비슷해서) 중 재건축 연한이 다가온 단지들, 그중에 용적률이 250%미만에 500세대이상 단지들
→부평 환승센터역 주변의 버스로 10분 이내에 편리하게 도달할 수 있는 단지
다른 지하철로 10분이내에 부평 환승센터역까지 도달 가능한 지역의 아파트 단지
→GTX의 2급지 지역(역으로부터 대중교통으로 10분 이내에 갈 수 있는 지역)의 아파트들

-GTX가 연장될 것으로 예상 되는 대표적인 지역인 평택시에 GTX가 들어서는 게 확정이 되는지와 삼성전자 투자가 더욱 되는지 눈여겨 보고 평택지제역 근처 아파트 둘러보기
왜 ? 인구밀도도 높고, 삼성전자와 협력업체들이 많아 개통시 이용객이 많을 것으로 평택지제역이 GTX역이 될 것으로 예상되기 때문에

-GTX가 연장이 확정되면 좋은 지역인 춘천과 시흥, 광주, 이천, 여주, 원주시 눈여겨 보기
자본금이 있다면 ?
→실거주 목적이라면, 부동산 조정이 어느정도 와서 5억대로 내려오고 GTX가 확정이 되면 평택지제역에서 가까운 아파트 노리기

자본금이 많지 않다면 ?
→평택지제역 기준으로 오른쪽으로 가서 저렴한 신축아파트들을 GTX가 확정이 되면 구입하기
→평택이 연장되면 따라서 같이 연장 될 확률이 높은 시흥의 아파트
→SK하이닉스의 효과로 일자리가 굉장히 많지만 교통이 워낙 나빠 저평가를 받고 있는 경기도 이천
왜 ? 지금은 이천이 아닌 용인이나 분당 등에서 출퇴근을 하고 있는 하이닉스의 안정적으로 연봉을 받는 많은 직장인들이 GTX가 생기면 집값이 저렴하고 직장이 앞에 있는 이천에 내집을 마련할 확률이 높기 때문에

-수도권의 1기 신도시 3군데인 일산, 중동, 산본의 재건축 확률이 높은 아파트 중 용적률 250%미만이며, 대지지분이 다른 재건축 단지에 비해 많으며, 최소 5백세대 보통은 1천세대 이상의 대단지이며, 재건축 추진위원회가 설립이 된 상태인 아파트 구입하기
왜 ? 현재 1기 신도시 재건축 문제는 도시차원에서 움직임이 생기고 있으며 앞으로 1기 신도시의 재건축은 진행될 확률이 높기 때문에

-cleanup.seoul.go.kr 사이트에서 서울의 재개발 사업지들

-서울의 재개발 요지로 재개발 붐이 가장 먼저 일어날 곳인 강북

-이문, 청량리, 연희, 장위, 미아, 북아현, 제기, 상계 지역들이 가격이 괜찮다. 세부 구역들은 직접 돌아다녀보기

-서울과 멀지 않은 수도권에서도 아직은 가격이 많이 저렴한 김포, 인천지역의 재개발 지역들 중 바로 옆에 신축아파트가 핫했던 곳, 그래서 상대적으로 사업에 굉장히 속도를 내는 곳의 재개발, 수백 곳의 재개발중에 아직도 저평가된 곳들 찾아보기
왜 ? 처음에는 재개발에 반대했던 사람들도 길 건너편에 브랜드 대단지 아파트가 들어서면서 굉장히 비싼 가격을 형성하고 있는 걸 본다면 찬성으로 돌아설 수밖에 없기 때문에

-지방에서는 예전부터 강세를 나타내는, 기존 구도심이 강해 주변에 혁신도시가 생겨도 기존 인구들이 혁신도시로 빠져나가지 않는 지역을 제외하고 대장 구도심이 없는 지역에 국가에서 새로 개발하는 혁신도시가 있는 곳을 눈여겨 보기, 직접 임장을 가봐서 사람들이 많이 모여살고 있고 예정된 기업들이 입주를 많이 했는지 등을 보며 잘된 도시인지 확인하기, 기업의 지원이 잘 이뤄져 기업들이 많이 입주하는 혁신도시 또는 혁신도시 근처에 기업들이 많은 산업단지가 생기는 도시들 눈여겨 보기
왜 ? 요즘 사람들은 신축아파트에 더욱 내 집 마련을 하려 하는 열망이 매우 높기 때문에, 혁신도시는 단지 도시를 깨끗히 만드는 개념이 아닌 그곳에서 지방의 일자리를 많이 창출하겠다는 목표가 있기 때문에 기업들이나 공공기관이 많이 입주할 수 있다.

-정부의 개발 뉴스, 서울시의 개발 뉴스를 지속적으로 업데이트하고 있다가 지천르네상스 개발계획(서울의 43개의 풀이 무성한 지천들을 아름답게 꾸미겠다는 계획)이 나와서 본격적으로 어디서부터 어디까지 개발을 하겠다는 계획이 나오는 것을 본 후 지천르네상스가 본격적으로 시작될 때 남들이 고민할 때 빠르게 진입하기
왜 ? 그중 먼저 개발될 4개의 개천들의 주변 주택들은 매우 노후화된 주택들이기 때문에
자본금이 있다면 ?
→탄천(송파구, 강남구를 지나는 개천)과 홍제천(종로구, 서대문구, 마포구를 지나는 개천)을 지나는 지역들 선점하기

자본금이 많지 않다면 ?
→중랑천(도봉구, 노원구, 동대문구 등을 지나는 개천)과 안양천(구로구, 강서구, 영등포구 등을 지나는 개천)
→한강으로 붙을수록 가격이 높아지므로 한강으로 붙기보다는 개발 가능한 적절한 거리의 지역 선정, 즉 개천이랑 가장 가깝게 붙어있는 곳의 주택을 선정하는 것이 중요하다.

-지금 이어지는 조정장을 최소한 미국이 금리인상을 하는 3년 정도는 잘 주시하고 있다가 가격이 어느정도 선에서 보합이 이뤄지고 적절한 타이밍이다 판단이 되면 세종시에서 가격이 제일 저렴한 아파트 노리기, 즉 2030년까지 가는 도중에 세종의 집값이 하락의 정점을 찍었을 때 매수하기
왜 ? 전국에서 유일하게 인구가 늘어나는 지역은 세종시, 경기도, 인천시 이 3군데로 장기적으로 인구가 다 늘어난 2030년에는 지방에서 가장 핫하고 스마트한 도시가 될 가능성이 제일 높기 때문에

-서울 강남까지 단숨에 갈 수 있는 황금노선인 신분당선이 연장될 수도권의 서북부 외곽지역 눈여겨 보기
서북부로 가는 노선 중에 아직 정확한 역들이 정해지지 않았지만 은평뉴타운과 삼송역은 연장이 확정이다.
앞으로 다가올 부동산 조정기에 삼송역 근처 가격이 적당히 낮아지는지 눈여겨 보기

-제2의 수도권이 될 경남 부울경 메가시티가 성공적으로 진행이 되어가는지 지켜본 후 진주와 창원 지역 주의깊게 지켜보기

-서울 지하철이 전부 지하화가 된다면 저 지상에 있는 지상철이 지하화 되는 구간을 눈여겨 보고 가장 먼저 유망한 4군데 노려보기
1. 신답역(에서 성수역 3.57km 구간)
2. 한양대(에서 잠실 9.02km 구간)
3. 신도림(에서 신림 5.58km 구간)
4. 영등포(에서 합정 3.5km 구간)

-이미 발전이 어느 정도 다 끝난 잠실, 판교 등의 수도권 동남권 지역보다 경기도 서북권에 관심갖기
왜 ? 앞으로 3기 신도시 고양 창릉 신도시와 대곡 신도시가 들어서면서 서북권이 상암동에서 고양 향동동을 거쳐 창릉신도시, 행신동, 대곡신도시, 일산으로 하나의 밸트를 형성하는 밸트라인이 형성되면 저평가되었던 서울의 상암, 수색 쪽이 좋은 지역이 될 것이다. 그리고 서울과 수도권에서는 희소성이 있는 신축 대형평수가 많은 동네로 변해 인기지역으로 변할 행신, 일산 구도심도 각광을 받게 될 것이다. 그리고 유일하게 지금 착공해서 공사중인 노선인 GTX-A 노선 역세권인 창릉 신도시와 대곡신도시도 중요하게 보기. GTX가 잘 진행이 되는지 잘 체크하기

-수도권에서 일자리가 가장 탄탄한 지역들인 마곡과 판교의 주변지역인 발산이나 화곡 같은 지역 일자리 대장지역 근처의 저평가된 지역들

-20년 후에도 인구 증가가 기대되는 수도권지역인 경기도의 화성시와 수원시, 그리고 대규모 검단 신도시 입주가 예정되어 있는 인천의 서구 지역, 또 향후 10년간 3기 신도시가 들어서는 도시

-인구가 빠른 속도로 늘어나는 제주도에서 인구 밀집지역에서 신축아파트나 대단지 아파트 선택하기

내가 지금부터 주의깊게 주시할 것

-각종 도로나 철도망 같은 경우 국가에서 10년 계획을 항상 고시하기 때문에 관심을 가지고 앞으로 어디에 어떤 고속도로가 들어설지 파악하기

-미리미리 국토종합계획 같은 국가의 개발계획, 정부의 국책사업 등을 자세히 공부하기
왜 ? 고속도로를 놓는 것, 고속철도를 놓는 것, 신도시를 만드는 것 등의 정부에서 하는 사업은 보통 도시개발계획에서 몇 년 전부터 고지가 되고 그에 맞게 차근차근 진행이 되기 때문에 우리가 쉽게 알 수 있기 때문에

-전반적인 국가의 규제를 살펴보기
왜 ? 규제를 할 수록 더욱 역효과가 나므로 과한 규제가 나온다면 부동산의 재상승을 의미할 수 있기 때문에

-GTX가 들어서는 게 확정이 되는지 눈여겨 보고 만약 다른 대선후보들이나 다른 시장, 도지사 후보들이 이미 발표된 A~D 노선 이외의 노선을 들고 나온다면 기대 하지 않기
왜 ? 이미 확정된 노선도 길게는 10년도 걸릴 수 있고, 이미 확정된 노선이 아닌 노선은 앞으로 빨라야 20년은 걸리기 때문

-앞으로 몇 년동안은 대구의 미분양이 계속 늘어 집값이 하락될 것인데, 이 대구의 미분양이 세종으로 번지는지, 세종의 미분양이 지방으로 번지는지, 지방의 미분양이 수도권 외곽으로 번지는지 잘 관찰하기

-앞으로 현재 같은 부동산 조정기가 진행이 되어 세종에서도 미분양이 발생하는지, 혹은 여러 호재들이 있어 정부에서 어떤 정책을 내놓느냐에 따라 반등할 여지가 있으니 정부 정책을 주시하며 미분양의 추세 계속 관찰하기

-직장이 어디에 많이 생기는지 보기
좋은 부동산 입지에는 역세권, 학세권 등이 있지만 판교, 강남, 공덕, 여의도 같이 직장이 많이 몰려있는 직세권이 단연 으뜸이다.
왜 ? 요즘에 1인가구가 늘어나는 추세며 본인이 혼자 편하게 즐기면서 잘 살려는 욕구가 강하기 때문에 결국은 그들이 일하면서 생활하는 직세권이 인기가 높아질 것이기 때문에

-사려는 아파트 주변 아파트들의 대지지분이 몇 평인지 그래서 이 지역은 평균적으로 대지지분이 몇 평 정도 되는지 인지하기
왜 ? 내가 사려는 아파트의 대지지분을 보면 이 아파트가 추후에 재건축이 될 때 알자배기인지 알 수 있기 때문에

-2020년부터 2040년까지 우리나라의 부동산 미래를 제시하는 가장 근본인 국가공간계획인 제5차 국토종합계획 주목하기
왜 ? 국토종합계획을 잘 파악하면 향후에 20년 동안 어느 곳에 철도가 개설될지 어느 곳이 재건축,재개발될 확률이 높을지 어느 지역에 좋은 양질의 일자리가 생길지 예측할 수 있기 때문에

앞으로 공부할 것

-네이버부동산으로 전국의 대략적인 시세들, 매물들을 계속 탐색하고, 전국의 대략적인 분위기, 시세, 어느 동네가 비싼지 어느 동네가 저렴한지 등등 전체적으로 큰 밑그림 공부하기

-내가 아는 지역의 호재를 최대한 많이 늘리기
임장을 많이 다녀보며 주변 부동산중개업소에도 들어가 대화를 하며 그 지역에 대해 빠르게 알기

-지방에서도 인구가 늘어나는 지역들을 꼭 알고 있기
충남 천안시 서북구, 강원 원주시, 충북 청주시 흥덕구

-부자보고서를 늘 읽어보기
왜 ? 부자들의 투자성향 뿐 아니라 자산관리사의 시장을 보는 눈을 같이 느끼며 시대의 흐름을 읽기 위해서

-미분양이 왜 발생하며 기존의 주택시장에 어떠한 영향을 주는지 등 미분양에 대해 공부하고 인지를 하며 시장의 정확한 방향성 알아가기

-책 많이 읽고, 재개발을 하는 지역은 왜 집값이 올라가는지, 재개발 물건은 초기에 현금이 왜 많이 들어가는지, 추가분담금, 프리미엄, 월전세, 전세금, 전입신고란 뭔지 부동산 관련 용어 공부하기

-돈이 무엇인지, 화폐가 무엇인지, 돈이 어떻게 생겨났고 어떻게 처음 이자라는 게 만들어졌고, 역사적으로 돈이 어떻게 반응하고 흘러갔고, 전 세계에 얼마나 돈이 나와 있는지, 해마다 돈은 얼마나 늘어나는 지, 돈의 역사 같은 책들도 많이 읽으며 돈에 대해, 돈의 특성에 대해 공부하기

내 집 마련하기 위해 할 것

-일반 청약과 동일하게 주변 신축아파트 시세 대비 30%가량 분양가가 저렴하다면 무순위청약(추첨제로 해당지역에 거주하는 사람들에게 청약점수에 상관없이 추첨을 할 수 있는 줍줍) 도전하기

-네이버에서 보류지 아파트 매각 검색해서 보류지 매매 도전하기

-주변 신축보다 30%저렴하다면 청약을 넣어보기
Ex) 김포의 걸포북변역에 있는 한강메트로자이라는 아파트가 있다. 그 한강메트로자이 건너편의 걸포재개발 지역들의 재개발 물건들은 프리미엄을 주고 산다고 하더라도 33평 기준 약 6억이 들어간다. 그런데 한강메트로자이 아파트는 대략 33평이 9억정도의 시세이다. 즉 3억정도 저렴하다는 뜻이다.

-자본금이 소액일 경우,
시장의 흐름이 대세 상승장일 때
전세가율이 높은 지역에 전세를 끼고 집 사기(갭투자)

시장의 흐름이 부동산 조정기 또는 하락시에
갭투자 잠시 멈추기
왜 ? 갭투자한 전세금이 줄어들게 되어 나중에 전세를 재계약할 때 오히려 내가 돈을 마련해서 줘야 하는 전세금이 낮아지기 때문에(역전세)

-내 집 마련할 투자금을 모으는 동안 정부에서 하는 시세보다 저렴한 임대주택(공공임대 혹은 공공분양)에 잠시 머무르는 것도 좋다.

-전세를 살고 싶으면, 목돈이 있더라도 전세자금대출을 받자.
왜 ? 이자 중에서 제일 저렴한 게 전세자금대출 이자이고, 그 이자를 2년 동안 낸 걸 계산해보고 그보다 더 수익이 높겠다 싶은 곳에 투자 하면 이득이 되기 때문에

 

총 정리

-부동산 투자는 10년을 바라보는 투자이다. 가격 조정이 오면 10년을 바라볼 수 있는 곳에 돈을 묻어두자. 즉 한강변에 노후된 재개발을 노리자.

-아주 작은 빌라라도 내가 현재 가진 돈에서 할 수 있는 부동산 시작하자.
임장을 다니며 근처 공인중개사도 많이 방문하자.

-부동산을 살 여력이 되는 즉시 사자.
내가 여력이 될 때, 무리하지 않는 한도에서 가능한 순간이 바로 내집을 마련하는 타이밍이다. 무리한 투자 절대 하지 않기.

-내 집 마련 후 여유자금이 남으면, 땅에 투자하자.
나중에 다주택자에 대해 완화된 정책이 나온다면 돈을 벌어서 돈이 생길 때마다 다주택을 사서 인플레이션 시대 때 최대한 누리면 좋지만, 현재의 세금정책으로서는 내가 적당한 집을 마련했고 여유 자금이 남는다면 땅에 투자하는 것이 좋다.
밸류맵에서 땅이나 건물들의 거래된 연도, 가격, 실거래가를 볼 수 있어 내가 보는 땅이 주변시세대비 비싼가격인지 쉽게 알 수 있다.

-여력이 되면 계속 상급지인 더 좋은 지역이나 더 좋은 집으로 언제든지 갈아타자. 2년마다 집을 상급지로 옮겨 다니는 것은 아주 좋은 재테크다. 왜냐면 부동산은 오를 때 좋은 지역부터 오르기 때문이다.

-2023년 경제는 2008년 금융위기보다 어려울 것이다. 그러니 그 때 부동산에 투자하고, 2024년에 경기 회복을 점점 해서 집값이 올라갈 때 팔자.

재파의 <주식 비법서>와 <부동산 비법서>