부동산 경매 관련 책 7권 요약 정리 및 후기, 부동산 용어

부동산 경매 관련 책 7권 요약 정리 및 후기

 

 

내가 읽은 부동산 경매 관련 책 7권

1. 부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주 되다
2. 흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다
3. 이제, 돈 되는 경매다
4. 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?
5. 나는 마트 대신 부동산에 간다
6. 나는 부동산과 맞벌이한다
 
 

2024년 나의 목표

1. 현재 내가 가지고 있는 작은 종잣돈 범위(2천만원~3천만원)내에서 시세보다 30~50% 이상 저렴하게 부동산 사서 대출이자는 임대료로 갚게 세팅하기
2. 부동산 경매를 통해 재산을 최소 3배 이상 키우기
3. 80% 이상 수익을 만들 수 있다고 판단될 때 진행하고
이후 임대료로 확보한 차익을 단기 매도를 통해 더 수익내기
4. 그 후 시세차익 높은 부동산으로 갈아타면서 투자 이어가기 
 
부동산 경매의 이상적인 투자 형태는 임대수익 30%, 매도차액 70% 비중이다.
신축보다는 꼬마빌딩을 리모델링 하는 것이 공사 기간도 짧고 비용도 절반이면 충당할 수 있다! 
재개발 및 재건축 호재가 있는 빌라를 공략하라
현금청산 대상이 보상을 받기까지는 통상 5~10년이 소요되므로 장기간 보유 리스크 때문에 권하지 않는다.
비조정 지역 아파트 투자로 상승장에 합류하라
서울 말고 인천이나 경기도 쪽 알아보기
초기 경매 투자를 앞둔 투자자라면 매매사업자보다는 개인으로 경매를 하고, 이후 대출 레버리지를 극대화하고 부동산 매입금이 올라가게 되면 매매사업자 및 법인사업자로 전형하는 것이 현명하다.
 
 

부동산 경매란

이사해야 하는 데 보증금을 받을 수 없는 임차인, 넉넉지 못한 형편에 돈을 빌려줬는데 받지 못하는 채권자의 권리를 찾아주는 고마운 존재가 경매 투자자다. 경매절차가 없다면 채무자는 고통의 그늘에서 헤어날 방법이 없다.
 
 

부동산 경매로 돈 버는 방법 2가지

1. 시세차익
2. 임대수익
경매에 처음 입문하는 초보투자자들은 일정액의 투자금을 만들 때까지는 단기 매매에 집중하자. 단기 매매를 통해 투자금을 축적하면서 목돈을 만들고 나중에 임대수익을 올릴 수 있는 물건을 확보하자.
 
 

용어 정리

1. 경매

경쟁매각의 줄임말

임의경매	강제경매
채무자의 채무 불이행 시 채권자가 근저당권 또는 전세권 등의 담보권의 실행을 통해 자기채권을 회수하는 절차	통상 지인에게 돈을 빌려주고 차용증을 받게 되는데 채무자가 변제할 능력이 없어지고, 재산 또한 없다면 차용증은 종잇조각이 된다. 그런데 채무자가 아파트에 들어가는 것을 보고 등본을 때 소유자라는 것을 확인했다. 채무자의 동의 없이 차용증만 가지고 해당 아파트에 가압류를 설정한다. 이처럼 지속적으로 채무를 변제하지 않아 가압류 권리를 가지고 소송을 통해 경매를 집행하는 것이다.
돈을 빌려줄 때 채무자의 동의를 얻어 등기부등본에 그 내용을 기재한 경우에 진행 가능하다.	등기부등본에 기재가 되지 않은 일반 채권을 받아 내려면 법원에 그 채권이 진정한 권리인지 금액은 얼마인지 인정을 받아야 경매신청이 가능하다.
낙찰자가 선정되어 매각이 허가되더라고 채권자가 취하시키면 경매 절차가 취소될 수 있다.	낙찰자가 선정된 후엔 채권자가 임의로 경매 취하할 수 없고 낙찰자의 취하동의서가 제출되야만 가능하다.

 

2. 꼬마빌딩

20~30년 전에는 신축 건물이었고 규모도 큰 빌딩이었지만 현재는 시간이 오래된 건물
4~5층 높이의 상가 혹은 다가구 주택을 의미하며 연면적으로 300평 이하의 매물
50~60평의 바닥면적에 건축 연면적으로 150평의 4~5층 정도로, 이면 도로에 자리 잡은, 흔히 볼 수 있는 작은 건물
 

3. 경락잔금대출

법원 경매로 낙찰받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 지원해주는 대출
 

4. 유치권

타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 그 채권을 변제받을 때까지 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리
공사업자가 건축을 하는 과정에서 공사비를 받지 못하는 경우 공사비를 받을 때까지 그 건물을 반환하지 않을 수 있는 권리
 
*유치권의 성립요건 4가지 
1. 해당 부동산으로부터 발생되어야 한다.
2. 건물의 가치를 상승시킬 만한 공사여야 한다. 단순 내부 인테리어, 시설투자는 인정되지 않는다.
3. 공사대금을 주기로 한 날짜가 지나야 하며, 경매개시결정 이전에만 허용한다.
4. 경매개시결정등기 전 해당 목적물을 점유하고 있어야 한다. 
 

5. 권리분석

소유권 이전과 함께 따라오는 임대보증금, 가압류 등 다른 사람들의 권리를 없애기 위해 낙찰자가 별도로 내야 하는 금액이 얼마인지 분석하는 것
낙찰자 인수사항이 있는지 없는지 확인하는 것

권리분석의 종류	내용
등기부상의 권리분석	매각물건명세서에 등기된 권리들 중에서 "매각으로 효력이 소멸되지 아니하는 것"이 공란으로 비어있거나 해당사항 없음으로 표시되어있으면 됨.
임차인에 대한 권리분석	임차인의 보증금을 내가 떠안을지 말지 분석하는 작업 임차인 권리분석의 핵심 포인트: 매각물건명세서에 나와있는 최선순위설정일자와 전입신고 두개를 비교하기

 

6. 말소기준권리

말소 및 인수기준이 되는 권리로 근저당권, 압류, 담보가등기, 가압류 등 여러 종류가 있는데 가장 대표적인 것은 근저당권이다.
 

7. 대항력

임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리로 대항력 대항요건이 미충족되면 대항력이 성립될 수 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없다.
 

8. 배당요구종기

경매가 진행되는 받을 돈이 있는 사람(채권자, 임차인 등)에게 "그 날짜까지 받을 돈이 있다고 신청하라"고 정해준 날짜 즉, 배당을 신청할 수 있는 마지막날
 

 9. 가장 임차인

부동산에 실제로 살고 있지 않지만, 주소지를 부동산에 전입신고를 한 거짓 임차인 즉, 위장 전입
 

10. 재경매

입찰자가 결정된 후에 매수인이 대금을 미납한 부동산의 경우 담당 판사가 직권에 의해 입찰 일자를 재공고한 후 재경매 명령을 하고 다시 입찰하는 제도
 

11. 현금청산

공공이 주도하여 개발하는데 개발 전에 일반인의 사고파는 행위로 인해 주택 가격의 상승을 막기위해 도입한 제도
현금청산 대상이 되는 개발은 공공이 직접 시행하거나 주도하여 개발하는 경우와 역세권 소규모 재개발을 할 때가 해당되고, 공공 재개발이나 민간 개발 등 소규모 개발은 현금청산 대상이 아니다.
 

 12. 공유자우선매수청구권

어떤 부동산의 지분이 공유되어 있는 경우, 지분 소유자 중 한 사람이 그 부동산을 매각할 때 공유자가 우선 매수할 수 있는 권리
 

 13. 대지면적

땅의 면적으로 건물이 깔고 있는 땅
평당 얼마라고 말하는 것이 대지면적당 기준으로 평당 가격을 산정한다.
 

14. 건축면적

1층의 바닥면적 혹은 면적이 가장 큰 1개 층 면적
 

15. 연면적

건축물 전체의 바닥면적의 합계로 지상, 지하, 주차장 모두 포함한 면적
 

16. 건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율
예) 대지 100평에 건폐율 60%라면 건축면적이 60평
 

17. 용적률

대지면적에 대한 건축연면적의 비율
 

18. 이축권

그린벨트 안에 있던 주택이 공익사업 등으로 철거될 경우 그린벨트 내 다른 곳에 건물을 옮겨 지을 수 있는 권리
 

19. 근린생활시설(근생)

주택과 밀접해 주민생활에 편의를 줄 수 있는 시설물
 

20. 집합건물

아파트, 빌라 등 여러 세대가 같이 사는 종류의 건물
 

21. 전세권

전세 들어가는 사람을 위한 권리로, 전세보증금을 보호하기 위해 설정한다. 전세권설정을 하려면 집주인의 동의가 필요하다. 전세권을 설정하면 세입자는 집주인의 부동산을 사용할 수 있고, 전세보증금을 돌려받지 못하면 경매를 신청할 수 있으며, 우선변제권을 가진다. 아주 강력하다. 

 
*전세권이 말소기준권리가 되기 위한 3가지 조건
1. 가장 먼저 설정되어야 한다.
2. 전세권이 해당 물건 전체에 설정되어야 한다.
3. 전세권자가 배당요구를 했거나 경매신청을 했어야 한다.
 

22. 건물의 임대수익률 계산법

1. 매매금액
2. 융자
3. 임대보증금
4. 본일실투자금(1번 - 2번 - 3번)
5. 월세
6. 월 순수익(5번 - 2번의 이자 비용)
7. 연간 순수익금액(6번 x 12)
8. 연간 순수익률 (7번 ÷ 4번) x 100
 
여기에 노후건물에 대한 수선, 리모델링 비용 적용하기
 

23. LTV(Loan To Value ratio)

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율
예) 주택담보대출비율이 60%이고, 3억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 3억x0.6=1억 8천만원이 된다.
 

24. 개축

기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고, 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 짓는 것. 단, 맹지가 아니라는 조건이 있다.
 

25. 필로티

건축물의 1층은 기둥만 서 있는 공간으로 하고, 2층 이상에 용도에 맞는 공간을 꾸미는 건축 방식
 

26. PF대출 (프로젝트 파이낸싱)

석유개발, 탄광채굴, 조선소, 발전소, 고속도로 건설 등 대규모 사업을 추진하는 경우 그 프로젝트에 필요한 대규모의 소요 자금과 각종 금융 수요를 충족하기 위해서 동원되는 다수의 금융수단이나 투자금융기법을 통칭하는 말
 

27. RTI(Rent To Interest) 임대업이자상환비율

임대수익으로 어느 정도까지 이자 상환이 가능한지 산정하는 지표
개인사업자는 RTI라는 법규가 적용되어 대출의 제한을 받고, 법인은 RTI에서 벗어나 있어 대출 규제를 덜 받는다. 개인사업자는 대출이 50~60%, 법인사업자는 70~80% 나온다.
 

28. 가처분

현재 소유권 다툼으로 소송 중이니, 어떠한 권리도 설정하지 말라는 배타성을 드러내는 특수한 권리로 가처분자가 승소하면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있는 무서운 권리
 

29. 우선변제권과 최우선변제권 차이

우선변제권	최우선변제권
임차인이 보증금을 우선 배당받을 수 있는 권리	소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 권리 쉽게 말해, 돈이 있는 사람들은 보증금을 날려도 크게 문제되지 않을 수 있지만 서민들이 부동산에 설정된 대출을 잘 확인못하고 계약해 전 재산을 날리게 되는 것에 최소한의 보장을 해주겠다는 제도
전입신고 기준으로 다음날 0시에 대항력이 발생된다.
우선변제권이 있다고 해도 무조건 우선변제를 받을 수 있는 것은 아님. 3가지 조건: 낙찰기일까지 배당요구/점유 및 확정일자 받기

 

 30. 근저당, 가압류, 가처분, 가등기

근저당	채무자가 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌렸을 떄 은행이 부동산을 담보로 설정하는 권리
가압류	채무자의 재산이 은폐 또는 매각에 의해 없어질 우려가 있을 경우, 강제집행을 할 목적으로 재산을 임시로 압류하는 법원의 처분
가처분	이 부동산이 소송을 하고 있으니 주의하라는 것 말소기준보다 늦어도 소멸되지 않는 3가지 경우: 토지소유자가 그 지상건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 처분금지 가처분을 한 경우/ 소유권 이ㅓㄴ의 원인 무효를 다투는 가처분 / 형시걱으로 저당권 등기가 남아 있는 경우
가등기	임시등기 종류 2가지:  소유권이전청구권가등기, 담보가등기

 

31. 입주물량

분양을 완료하고 입주를 기다리고 있는 세대수의 합
분양하고 아파트가 완공되기까지 약 2년에서 2년 6개월 정도가 걸린다. 따라서 2년 전에 분양한 내용을 조사하면 올해 입주물량을 알 수 있다.
 
* 입주물량이 왜 중요한가?
미분양이 발생하면 기존 아파트 가격에도 영향을 준다. 공급이 적으면 주택이 부족해 전세가가 오른다. 전세가가 너무 오르면 돈을 조금 더 보태 집을 사려는 수요가 증가해 매매가가 상승한다. 
 

32. 대단지, 소단지

700~800 세대가 일반적인 세대수라고 보며, 이보다 더 많은 세대수는 대단지, 더 적은 세대수는 소단지로 보면 된다.
 
 

부동산의 사이클 5단계

1. 부동산 불황기, 하향기
2. 바닥을 다지고 상승하기 전
미분양이 조금씩 감소하기 시작한다. 집츨 사려는 수요는 여전히 부족하고, 공급은 부족하고 임차수요가 많아 전세가 부족해진다. 점차 전세가율이 높아진다.
3. 매수와 매도가 혼재하는 시기
집을 사기 좋은 시기로 가장 쉽게 사고 팔 수 있는 구축 아파트의 선호로 구축 아파트의 전성기를 맞이한다.
4. 상승의 신호탄, 분양권 프리미엄
입지가 좋은 구도심에 입주하는 새 아파트 또는 신도시나 택지개발지구의 분양가 프리미엄이 상승하기 시작한다.
5. 대세 상승
분양권이 과열되면 다음은 재건축, 재개발에 수요가 몰린다. 분양권 당첨이 하늘의 별 따기가 된다. 

 

주의할 점

1. 전세권은 말소기준권리가 될 수도, 안될 수도 있다.
집합 건물인 아파트나 단톡주택은 건물 전체에 대한 전세권 설정이 되어 있다면 전세권도 말소기준권리로 인정되지만 다가구, 다세대 건물 중 일부 세대만 전세권 설정이 되어 있는 상태라면 인정되지 않으므로 유의해야 한다.
2. 점유자가 채무자(소유자)면 배당신청 여부를 크게 신경 쓸 일은 없지만 점유자가 임차인이라면 반드시 전입신고 일자와 배당요구 일자를 주의 깊게 봐야한다.
3. 지분경매를 할 때는 기획부동산이 작업한 물건(가치가 없는 토지에 여러 명의 지분권장가 엉켜있을 때, 최대 소유자가 5명 이상일 때)은 피해야 한다. 
4. 거래량이 적고 지속해서 하락한 가격에 거래가 형성된다면 하락장에 있는 부동산이므로, 단기적인 매도를 진행하자.
5. 매력이 없는 부동산은 유찰을 통해 세일된다는 점을 꼭 인지하여 감정가부터 물건을 검토하는 습관을 길르자.
6. 꼬마빌딩을 법인으로 취득하면 과밀억제권역 내 부동산은 중과세를 낼 수 있다.
7. 유찰되는 횟수가 많을수록 투자자가 수익을 챙길 수 있는 여지는 커진다. 
8. 권리상의 문제는 전혀 없는데 많은 유찰을 기록한 물건은 통상적으로 지분물건에 속하니 주의하자.
9. 통상적으로 낙찰받은 물건에 3개월 정도 대출이자를 지불할 수 있도록 계산해 여분의 자산을 가지고 입찰을 하자.
10. 1년 미만 단기매도 시 양도소득세는 양도차익의 50%인 것을 계산해 입찰하자. 1년간 보유하면 250만원의 기본고에와 취득세, 등록세, 수리비용 등 지출도 공제받을 수 있으니 지출내역을 꼼꼼히 체크해두고 영수증을 잘 보관하자.
11. 아파트로 경매물건을 정했다면 최소 500세대 이상으로 구성된 아파트를 선택하자.
 
 

대항력 있는 임차인이 마음에 든다면 할 수 있는 2가지 방법

1. 보증금을 떠안아야하니까 보증금만큼 떨어지면 낙찰하기
2. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하면 시간적인 순서에 따라 배당을 받은 액수만큼은 낙찰자에게 떠넘길 수 없다.
즉, 대항력 있는 임차인일지라도 배당을 다 받겠다 싶으면 낙찰자가 인수할 것 없다.
 
 

경매 시작 전 꼭 미리 알아야 할 것

빌딩투자를 하려면 해당 지역 조례에서 정한 용도지역별 건폐율과 용적률 정도는 알아야 한다.

서울 기준으로 꼬마빌딩의 경우

용도지역	건폐율	용적률
1종 일반주거지역	60%	150%
2종 일반주거지역	60%	200%
3종 일반주거지역	50%	250%
준주거지역이나 준공업지역		400%
일반 상업지역		800%

 
건물 가격
부동산업계에서는 근린생활시설 건물로 신축 된 지 10년 미만의 부동산의 경우 일정 부분 건물 가격이 인정된다. 보통 아래와 같다.

준공 3년 미만	연면적 평당 500만원 내외
준공 3~5년	연면적 평당 300~400만원
준공 5~10년	연면적 평당 200~300만원

 
경매 투자자라면 분야별 업체의 리스트를 갖고 있어야 한다. 언제 어느 때라도 연락해서 원하는 인테리어 시공을 할 수 있는 업체를 단골로 두자. 
 
 

거주자가 이사하지 않고 버티거나 무리한 요구를 하는 경우 현명한 대처방법

낙찰자의 의무가 아닌 이사비용을 달라고 할 때는 집을 빨리 비운다는 조건으로 최소한의 이사비용 약 50만원 지급하기
왜? 이사가 빠를수록 임대를 놓을 수 있는 시간이 단축되고, 매매도 신속하게 진행할 수 있어서
또는 "현재 살면서 불편한 사항이 없으면 저와 재계약을 해도 됩니다."하기 
왜? 재계약이 성사되면 부동산 중개수수료, 법무비, 수리비, 명도비 등을 절약할 수 있게 되니까
 
 

권리분석 순서

1. 우선, 대항력이 있는 선순위 임차인을 가짜로 두었는지 여부 확인하기  
2. 배당요구를 하여 경매를 통해 배당을 받아서 나갈 임차인이라면 대항력이 있더라도 큰 문제가 없지만 대항력이 있는데도 배당요구를 하지 않는 임차인이라면 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다.
즉, 대항력이 있는지 확인하기. 세입자가 이사를 하고 전입신고를 하면 둘 중 늦은 날의 다음날 0시부터 대항력이 생긴다. 그리고, 우선변제권 있는지 확인하기. 전입, 확정일자, 배당요구

 

가장 임차인을 구별하는 방법

1. 은행 보고서 점검하기 
만약 보고서에 선순위 임차인에 대한 기록이 없다면, 이후 생성된 임차인은 허위나 가장 임차인일 확률이 굉장히 높다
2. 시세 점검하기 
주변 시세와 엄청난 차이가 나는 금액으로 임대차계약이 체결됐다면 의심하기
3. 공과금 청구서에 기록된 사람과 계약서상의 임차인의 이름이 같은지 영수증 점검하기
4. 경매 날짜가 임박해서 전입신고를 했고, 확정일자를 받은 임차인이라면 가장 임차인일 확율 높다
5. 임대차계약을 부동산중개소를 거치지 않고, 당사자끼리 작성했다면 의심하기 
6. 임차인이 이전에 살던 주소지를 찾아서 점검해보기
 
 

경매 초보자가 자주 하는 실수 3가지

1. 기일입찰표, 전체적인 입찰 봉투 등에 도장 찍는 것을 누락하는 것
2. 매수신청보증금 봉투에 최저매각 가격의 10%인 입찰보증금을 넣지 않고 경매 접수를 하는 경우
3. 입찰금액을 적어낼때 0 하나를 빼거나 더 적는 것
 
 

배당 순위

0순위. 경매진행에 필요한 비용(감정평가 수수료, 인지대, 등기부 발급비용, 송달료 등)
1순위. 최우선변제금
2순위. 당해세(국세, 지방세) 및 가산금
3순위. 우선변제권이 인정되는 담보물권과 채권, 임차권
 

꼬마빌딩의 장점

1. 대출한도가 높아 같은 금액이라면 진입 장벽이 아파트나 주택보다 낫다.
2. 안정적인 임대수익
3. 낮은 보유세
4. 낮은 증여세
5. 세법상 비주택이어서 건물이 아닌 토지분 종합부동산세가 부과되는데 80억원이 넘을 때만 내면 된다. 대부분 꼬마빌딩은 50억 원 미만이라 종부세 부담은 거의 없다. 
6. 여러 채 보유하면 양도소득세 등을 중과세하는 주택과 달리 빌딩은 중과세도 적용받지 않는다.
 
 

꼬마빌딩 리모델링 하기!

1. 엘리베이터 설치하기
왜? 건물의 가치를 높이고 향후 매도할 때에도 엘리베이터 없는 건물과 비교해서 가격 경쟁력이 높기 때문에
엘리베이터 업체의 각 영업사원과 미팅 후 받은 브로슈어로 꼼꼼히 비교하기
보통 7인승 기준 4,000만원(부가세 별도)
정사각형 모양이면서 천정 높은 모양
유지보수 비용은 10~15만원

2. 승강기 화재보험
승강기 관리인을 지정해 승강기 교육 이수하기 (보통 건축주가 한다.)
 
3. 유동인구를 잘 따지며 역세권인지 입지 확인하기
대로변의 폭이 좁은 곳의 건물을 골라야 사람들이 많이 몰린다.

4. 리모델링을 해서 공실률 낮추자
상가비중이 높은 것을 선택하자
내가 사려고 하는 건물과 동일한 스펙을 가진 건물의 최신 매각 사례 3곳 이상 확인하기
중개사에게 주변 임대료 조사를 요청하고 임대 시세도 본인이 꼭 확인하기
건축물대장 용도, 면적, 주차장 주차대수도 불법으로 기재되어있는지 확인하기
토지대장을 확인하여 공법규제, 지구단위 규제가 묶여 있는지 확인하기 . 용도지역 1종인지 2종인지 확인 후 대지 모양을 정확하게 인지하고 지구단위 계획에 걸려 있는지 확인하기. 구청을 방문하거나 구청홈페이지를 통해 신축 가능한지 확인하기.
 
 

꼬마빌딩 보유하는 동안 세금 종류 파헤치기

주택을 취득하면 임대소득을 신고하기 위해 사업자등록은 필수다. 

세금 종류	세율	내는 방법
취득세	개인사업자나 법인사업자나 똑같이 매입가의 4.6% 개인사업자인데 다주택자라면 취득한 건물의 옥상에 주택이 있으면 주택 1채가 추가되어 2주택이 되면 8%, 3주택이 되면 12%를 내는 경우가 있다. 법인의 경우 매입한 건물에 주택이 있다면 주택에 대한 취득세가 12%이다.	법인: 과밀억제권역 내 부동산은 설립한지 5년 미만의 법인은 9.4%의 취득세가 중과된다.
재산세
임대소득세
임대료를 받을 때 부가가치세에 대한 세금계산서 발행해야함.
종합부동산세   종부세	꼬마빌딩에는 부과되지 않는다. 공시지가 80억원이 넘어야 부과된다. 단, 임대료 소득이 발생하니 법인으로 매입을 했다면 법인소득세를, 개인으로 매입하면 개인소득세를 낸다.

 
 
노후주택

노후주택의 경우 신축을 고려해야 하므로 항상 도로 조건부터 체크해야 한다. 최소 도로 폭이 4m를 충족해야 건축행위가 가능하다. 허름한 노후주택을 낙찰받아 수익으로 연결할 때 중요한 것은 건물이 깔고 있는 토지가 매력적이어야한다. 주변 토지 시세에 비해 노후주택의 경우 리모델링과 신축을 놓고 설계 및 건축 전문가와 상의해가며 신중하게 결정해야 한다.
 
 

입찰가 선정 순서

1. 실거래가를 면밀하게 검토해서 처음부터 이기는 금액으로 부동산을 매입하자. 부동산은 팔 때가 아니라 살 때 수익을 버는 것이다.
부동산 경매에 실패하는 이유 2가지는 시세보다 비싸게 매입/ 오르지 않을 부동산을 고가로 매입
 
2. 전화 임장해서 해당 지역의 호가, 수요량과 공급량을 확인하자. 즉 발품을 많이 팔아서 층이 로얄층인지 주변의 수요량은 충분히 받쳐주는지 면밀히 검토하자. 부동산 중개업소에 들어가서 "이 집이 이 정도 가치가 되는 것 같은데 맞는 건가요?" 물으며 급매가 묻기.
 
부동산중개소에 전세나 월세를 구하는 세입자인 것처럼 전화해서 임대물건 개수도 파악한다. 임대물건이 많으면 매수 시 잔금을 치를 때 공실이 날 위험이 크기 때문이다. 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 받지 못하므로 대출을 받아서 매도자에게 잔금을 줘야 한다. 그렇게 고르고 골라서 적당한 매물을 찾으면 아파트를 직접 보러 가서 시세를 비롯해 북향인지 서향인지를 보고, 로열동인지, 내부 상태, 주변 환경 등을 메모한다. 
 
관리사무소에 방문해 미납된 관리비 있는지 혹은 수리 및 보수 사항에 문제가 없는지 체크하는 것이 습관화되어야 한다. 또 이웃주민들에게 문의하는 버릇을 들이자. ex) "경매물건에 내용을 고지하고 낙찰받으면 들어와서 거주할 예정인데요, 혹시 여기 사시는 분을 좀 알고 계시나요?", "여기 사는 것은 어떤가요?"
해당 동네에 주민센터가 있다면 경매정뵈를 지참하여 세대열람을 해서 내가 알고 있는 세입자가 맞는지 혹은 별도로 체크하지 못한 임차인이 있는지 재확인하자.

임장에 가서 세입자 및 채무자를 직접 만나 최우선변제금, 법적인 자문, 명도비용, 배당순서 등에 대해 간략하게 소개하고 그들의 고충을 들어주며 같이 상생할 수 있는 방법을 마련해야 한다. 그러고 나서 집의 하자나 거주할 때 불편한 점, 주변 환경에 대한 평가 등을 물어보자. 상대방의 궁금증을 모두 풀어주고 자신이 원하는 카드를 꺼내자.
또한, 현장에 가면 물건만 보는 게 아니라 사람들까지 유심히 본다. 그들의 인상을 보고 그들이 무슨 말을 하는지 슬그머니 살핀다. 여자의 마음으로 보고 내가 살고 싶은 집인지 생각한다. 내가 살고 싶지 않는 아파트는 구입하지 않는다. 
세입자에게 이것저것 물어보자. 사는데 불편한 점이 있는지, 수리할 게 있는지, 난방비는 얼마 나오는지.

 
3. 말소기준권리 위에 설정된 권리가 있는지 검토하자. 내가 직접 등기부를 뜯어서 을구와 갑구를 나눠서 말소기준권리를 찾자. 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리가 있다면 무조건 체크하자. 
 
4. 수익률 분석 기존을 꼭 체크하자
1- 취득세 계산을 한 후 입찰하자.

	취득세
6억 원 이하로 전용면적 85㎡ 이하인 주택	취득세: 거래가의 1% + 지방교육세: 0.1% 합계 1.1%
전용면적이 85㎡ 초과	취득세: 거래가의 1% + 농어촌특별세: 0.2% + 지방교육세: 0.1% 합계 1.3%

 
2- 낙찰받으면 소유권을 내 명의로 변경하는 절차를 진행하고, 그러면 취득세와 등록세를 납부해야한다. 
등록세는 얼마인지 확인하기
 
3- 명도 및 인테리어 비용을 감안하자.
이사비용을 지급함으로써 원만한 명도를 하면 기대보다 큰 이익을 얻는 경우가 많다. 낙찰된 물건을 빨리 처리할 수 있기에 낙찰자 자신을 위한 지출이라고 볼 수 있다. 꼭 명도비용을 고려해 입찰가를 선정하자.
낙찰한 물건에 대해 기본적으로 불편한 점, 불결한 점을 말끔히 해소해 임대를 놓거나 매도하는 것이 절대적으로 유리하다. 벽지, 장판, 화장실, 조명 등에 대한 수리비를 꼭 계산해본 다음 입찰가를 선정하자. 
여성이 자주 사용하는 주방, 화장실, 베란다는 신경 써서 인테리어를 진행해야한다.
 
4- 경매낙찰 이후 법무비를 감안하자.
법무 비용이란 경락잔금 대출을 통해 대금납부, 채권 말소비용, 송달료, 세금 대리 납부 등 경매 입찰 후 전체적인 공정을 대리하여 진행해주는 비용이다. 최소 10곳 이상 법무사무소의 법무비 견적을 받아 보고 합리적인 법무비를 제시하는 곳과 계약을 체결하자. 직접 처리하는 것보다 법무사의 도움을 받는 것이 효율적이다.
 
5- 경매 물건을 낙찰받고 경락잔금 대출을 받으면, 임대 놓는 기간 혹은 공실 상태에서 매도하는 기간을 대략 예상해 이 기간에 부담해야 할 대출이자를 감안해야 한다. 통상 낙찰받은 물건에 3개월 정도 대출이자를 지불할 수 있는 여력을 가지고 입찰을 하자. 이자 비용을 꼭 계산한 후 입찰하자. 공실 상태가 지속되면 이자 부담이 많기 때문이다.
 
6- 부동산 매도 시 발생하는 양도소득세를 감안하자.
1년 미만 소유한 부동산을 매도할 때: 양도 차액의 40%이며 보유 기간이 길어질수록 세율은 줄어든다. 
이 매도 차액을 목적에 두고 부동산 경매를 한다면 본인이 원하는 수익이 양도소득세를 제외하고도 목표에 도달하는지를 꼭꼭 확인한 후 입찰하자.
이 양도세는 1년간 보유하면 250만원 기본공제를 받고, 취득세 및 등록세, 교체 및 수리비용 등으로 발생한 지출에 대해서도 공제를 받을 수 잇다.
다양한 항목으로 지출된 사항을 꼼꼼히 체크해두고 영수증도 꼭꼭 잘 보관해야한다. 

7- 입찰 전 낙찰받을 부동산에 평당 10만 원 정도를 편성해 강제집행 비용을 미리 빼놓고 안전한 입찰가를 선정하자.
 

 

수익률 계산

매입가		대출
매입 경비(취득세, 법무비, 이사비 등)		대출이자(월이자)
실투자금		보증금
대출 제외 수익률		월세

 

임차인이 배당을 받는 3가지 방식

최우선 변제권    요건:  소액임차인, 전입, 배당요구 
우선 변제권        요건: 전입, 확정, 배당      임차인이 전입한 날과 확정일자 받은 날 중에서 늦은 날짜 기준으로 줄을 선다.
주택 임차권       임차인이 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 이사를 해야할 때 전입을 빼야하니까 대항력이 사라진다. 그래서 이 전입의 대항력을 그대로 유지시키기 위해 주택 임차권 설정 등기를 한다. 
 
 

살 때부터 팔 때를 생각하라

매매차익으로 돈을 버는 방법은 한마디로 '잘 팔리는 집을 사서 잘 팔리는 타이밍에 파는 것'이다. 아무리 가격이 오르면 뭐하나, 내가 팔 타이밍에 사는 사람이 없다면. 즉 매수 시점에 매도 시점과 매도 예상 가격을 모두 결정해야 한다. 매도 시점도 모르겠고 가격도 예측할 수 없다면 그 부동산을 매수해서는 안 된다.
 

 

나만의 매도 기준

4년 동안 50% 이상 시세가 오르면 매도한다.
해당 물건이 싸다는 데에 80% 이상 확신을 갖지 못했다면 투자하지 마라. 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보면서 그에 비해 해당 물건이 싸다는 확신이 들 때 매입하는 것이다. 저평가 된 아파트만 구입하자. 손실을 볼 수 있는 투자는 절대 하지 말자. 매년 1채씩 부동산을 매입해서 늘려가자.
 

 

매도 시점

전세 상황이 어떤지를 먼저 물어봐라. 전세물건이 많다고 하면 집 팔기는 어렵겠구나 생각하면 된다. 반대로 전세가 귀해 이사 날짜 맞추기가 쉽지 않다고 하면 이때다 하고 팔아야 한다.
투자 원칙
1. 실거주자가 매수할 수 있는 아파트를 사자. 상대가 투자자면 좋은 가격을 받기 어렵다.
2. 매도 목표 금액을 꼭 설정하자. 목표한 금액에 도달하면 주저 말고 팔아야 한다.
 

 

매도할 때

가장 먼저 세입자를 찾아가 지금 살고 있는 집을 매수할 의사가 있는지 물어본다. 없다면 더 거주하고 싶은지 이사하고 싶은지 물어본다. 만약 전세로 더 거주하기를 원하면 이렇게 얘기하자. '제가 중개소에 사모님이 2년 더 거주하고 싶어 하신다고 얘기해 놓을게요. 전세 투자자 위주로 모셔오라고 하겠습니다. 투자자 입장에서는 세입자 안 구해도 되고 수리 안 해도 되니 훨씬 좋지요. 혹시 실거주자가 입주한다고 하면 어쩔 수 없이 나가셔야겠지만 아직 만기까지 많이 남았으니 충분히 가능해요.'
매도는 가능한 한 6월 1일 이전에 하는 것이 좋다. 재산세가 6월 1일 등기부상 소유권자 기준으로 나오기 때문이다. 
 
 

투자 기간

1. 전세 투자를 할 때는 보통 2~4년을 보유하고, 임대차계약이 만료되는 시점에 매도한다.
임대차는 계약기간이 기본 2년이므로 투자기간을 2년으로 잡는다. 그래서 투자할 때는 2년 후 시장이 어떻게 변할지 미리 점검하고 접근한다. 주변에 신규로 분양하는 아파트가 있는지, 있다면 분양이 완료된 세대수는 얼마인지, 내년과 내후년에 닙주하는 물량은 어느 정도인지 알아보면 된다. 신규 아파트의 분양이 시작되면 분양권에 프리미엄이 붙어 활황이 되거나, 반대로 고분양가 논란이 일면서 미분양이 생긴다.
신규 입주 물량이 풀리기 직전에 매도한다. 집을 팔고 신규 아파트로 이동하는 수요가 많기 때문에 기존 아파트를 매도할 경우 제값을 받기 못할 수 있기 때문이다.
 
2. 월세 투자는 4년 이상 장기 투자하는 것이 좋다.
임대사업자의 의무등록기간이 4년으로 변경되어 임대사업자로 4년만 보유하면 되므로 월세 투자 기간을 최소 4년 이상으로 정했다.  

 

부동산은 사람의 심리다.

1. 미안해하게 만들라
사람의 심리라는 것이 내가 무언가를 받으면 나도 반드시 무언가를 주게 되어 있다. 누군가에게 신세를 지면 미안해지게 마련이다. 그 미안한 감정을 이용하는 것이 마케팅의 포인트다. 그래서 세입자의 마음을 헤아릴 줄 알아야 한다. 먼저 한발 양보하며 낮은 자세로 대하자. 
 
2. 세입자의 마음을 헤아리고 있음을 표시하자
번거로우시겠지만, 죄송하지만, 바쁘시겠지만, 힘드시겠지만 같은 말들을 늘 첫머리에 붙이자. 미리 선수를 치자. 
 
3. 집을 보러 가서 아무리 맘에 들어도 웃지 않는다.
경직된 표정을 짓고 흠을 찾는다. 속으로는 한시라도 빨리 사고 싶어 마음이 조급한데 겉으로는 사고 싶다는 티를 절대 내지 않는다. 500만 원쯤 깎을 수 있겠다 싶으면 1,000만 원을 깎아달라고 하고, 1,000만 원쯤 깍을 수 있겠다 싶으면 2,000만 원을 깎아달라고 요구한다.
 
4. 가능한 한 나에 대해 알리지 말아라.
내 의도나 목적을 최대한 숨겨야 한다. 내가 결혼을 했는지 안 했는지, 나이가 몇인지, 어디에서 왔는지도 말하지 않는다. 내가 알고 있는 지식이나 정보에 대해서도 말하지 않는다. 내가 돈이 얼마가 있는지, 내 투자 성향이 어떤지 알리지 마라. 상대보다 내가 더 많은 것을 알고 있어야 게임에서 유리하다. 중개업자가 믿을 만한 사람인지, 이 물건의 매도 사유는 무엇인지, 매도자의 사정이 급해서 가격을 깎을 수 있는 지를 파악하는 것만으로도 머릿속이 바쁘다. 
중개업자를 만날 때는 이곳이 향후 크게 상승할 지역이라 투자를 한다든지 여러 채를 매수할 계획이라든지 거드름 피워서는 안된다. 나는 집값 상승을 확신하면서도 겉으로는 불안한 체한다. 오를지 안 오를지 모르니 급매 가격이 아니면 사지 않겠다고 딱 잘라 말한다. 여러 채를 매수하고 싶다는 속내도 드러내지 않는다. 그걸 알면 중개업자는 가장 좋은 물건을 내놓는 것이 아닌 이 물건 저 물건 마구 권유해 중개수수료를 얻는 것이 목적이기 때문이다. 
돈이 있어보이면 안된다. 매도할 때 집값을 깎을 수 있겠다는 희망만 키워줄 뿐이다. 
 
5. 임대나 매매물건을 내놓을 때 거주자에 대한 사적인 정보를 조금 오픈하자.
'여기가 아들은 의사에 딸은 사법고시 패스한 집이에요' 세입자가 공무원이라 월세를 한 번도 밀린 적이 없고 아이를 키우는데도 집을 얼마나 깔끔하게 관리하는지 놀랐다든가 , 우리 집에 이사 오는 신혼부부들은 모두 아들딸을 낳는다거나 등등 좋은 사람이 살다가 좋은 일이 있어서 이사 간다는 이야기는 빼놓지 않고 한다. 

 

 

아파트에만 투자하자.

 

1. 여자가 살기 좋은 집이 좋은 집이다.
여자가 가장 살고 싶어 하는 집이 아파트이기 때문이다. 집을 선택하는 데는 여자의 입김이 절대적으로 작용한다. 집이라는 공간의 주인은 여자다. 그래서 리모델링이나 인테리어도 여자의 취향에 따라 이루어진다.
 
2. 아파트는 아무 곳에나 지을 수도 없고 아무나 지을 수도 없다.
먼저 계획을 하고 계획에 의해 들어서는 경우가 대부분이다. 오피스텔, 빌라, 원룸, 다가구주택은 빈 땅만 있으면 개인사업자들이 얼마든지 지을 수 있지만 아파트는 그렇지 않다. 그래서 주거시설 중에서 희소성이 가장 뛰어난 종목이 아파트이다. 희소성으로 인해 도심의 인기 좋은 아파트는 꾸준히 인기가 있을 것이고 가격이 오를 수밖에 없다.
 

 

여자가 아파트에 살고 싶어하는 이유 5가지

1. 가장 안전한 주거 형태
2. 튼튼하다. 대형 건설사가 짓는 아파트에 비해 빌라는 최저가로 날림 공사를 했을 가능성이 크다. 빌라는 자재를 어떻게 썼는지, 내부를 얼마나 꼼꼼하기 마감했는지 알 수 없다. 지은 지 10년만 지나도 빌라는 20년 된 아파트보다 더 심하게 노후화된다.
3. 관리가 잘된다. 아파트라면 문제가 생겼을 때 관리사무소에 전화하면 되고, 관리사무소에서도 도와주지 못할 영역이라면 관리소 측에서 업자를 연결해주고 집주인은 수리비만 보내면 문제가 해결된다. 또한 아파트는 거주자가 겨울에 눈을 치우지 않아도 되고, 정원 관리를 하지 않아도 된다. 즉 알아서 관리를 해준다. 
4. 학교와 놀이터가 있다. 대부분은 근처에 있어 아이들이 큰길을 건너지 않고 등,하교할 수 있다. 
5. 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 무인택배함, 경비실, 주차 공간, 경로당 등
 

 

인테리어 공사 종류 3가지

1. 셀프 공사 
시간은 돈과 비례하기 때문에 추천하지 않는다.
2. 도급 공사
인테리어 일체를 종합 시공업자에게 턴키로 의뢰해 진행하는 방식으로 단가는 다소 비싸질 수 있다.
3. 직영 공사
필요한 부분만 개별적으로 공사하는 것
가장 추천하는 방법
도배 및 장판만 시공하는 업체, 화장실 수리업체, 베란다 수리보수 업체 등 개별적으로 접촉해 공사를 의뢰해서 중간마진을 줄일 수 있다.
 
벽지 및 장판 시공은 기본이다!! 벽지와 장판 시공은 최소비용 기준 평당 2만 5천원과 1만 5천원 정도이다.
근처 부동산 중개업소에서 분야별 업체를 소개받자. 이 경우 시공도 보다 성의껏 받을 수 있다. 중개업소의 불신을 사면 그만큼 소개해주는 일이 줄어들 것이라 생각해 해당업체는 성실히 시공을 한다.
 
집은 여자의 마음에 들어야 한다. 깨끗한 집에는 깨끗한 사람이 들어오고, 예쁜 집에는 예쁘게 사는 사람만 들어온다.
집수리의 완성은 조명이라 더 저렴한 것이 있어도 한 단계 높은 가격의 전등을 구입한다. 
다이소에서 현관 입구에 놓을 좋은 향이 나는 방향제와 현관문 앞에 슬리퍼를 가지런히 놓는다.
 

 

실거주는 중. 대형, 투자는 소형

방 3개짜리, 20평대, 계단식 아파트가 가장 인기다.
 
10평대 아파트가 매력 없는 이유 4가지
1. 공실이 많은 편이다. 
2. 도시형생활주택이나 원룸과의 경쟁에서 밀린다.
3. 10평대도 수리나 관리를 하는 데 20~30평대와 똑같은 품이 든다. 
세입자가 이사 들어오고 나갈 때마다 도배, 장판을 신경써야 하고 10평대 아파트는 대개 옛날 아파트라 수리할 일이 잦을 가능성이 크다.
4. 지방의 10평대 아파트는 구매 의욕을 불러일으키지 않는다. 전.월세 가격이 오르는데 한계가 있다. 반면에 수도권의 역세권 10평대 아파트는 희소가치가 나날이 빛나고 있다.
 
 

잘 팔릴 아파트 알아내는 방법

1. 그동안의 거래량을 보면 된다. 특히 불황기에도 꾸준히 매매가 이루어지는지 살펴보자. 호황기, 상승기에는 물건이 귀하니 비인기층도 잘 팔리기 때문이다. 투자하기 전에 해당 아파트의 매매 역사는 반드시 확인해야 한다. 

2. 초보 투자자라면 묶이는 돈 없이 계획한 시점에 매도하는 것을 목표로 해야 한다. 아파트는 장기로 투자하는 곳이 아니다. 안 팔리면 골치 아파진다. 돈이 많으면 굳이 급매로 매도하지 않고도 전세를 한 번 더 놓을 수 있겠지만, 그 투자금을 회수해야만 하는 상황이 올 수 있다. 

3. 전세 현황을 파악하라. 전세를 구하는 사람으로 가장해 중개소에 전세물건이 많은지 적은지  물어보자. 그 다음 '그럼 매매는 얼마 정도 하는데요?', 로열동, 로열층 올수리는 얼마, 로열동, 로열층 노수리는 얼마, 비로열동 로열층은 얼마   이런 식으로 다른 물건의 시세를 꼼꼼히 분석해 내가 구입할 아파트의 시세를 정하도록 한다.
내놓은 전세물량이 적다는 것은 이사 오는 사람들이 끊임없이 있다는 뜻으로 사람들이 선호하는 곳이라는 뜻이다. 전세가는 매매가와 비슷한 수준으로 높아야 한다. 그래야 높은 전세금을 감당하지 못하고 매매로 전환하는 수요가 생긴다. 전세가가 낮으면 실거주자들이 계속 전세로 살려 한다. 전세가율이 낮다는 것은 살기 좋은 곳이 아니라는 방증이다. 
따라서 투자할 집을 보러 다닐 때는 실거주자를 가장해 '전세 있어요?' 라고 물어보면서 전세물건부터 파악하라. 이때 몇 동 몇 층인지, 수리 상태는 어떤지, 입주 가능일은 언제인지 꼼꼼히 파악하자.
 
 

중개수수료는 아끼지 말자.

1. 리모델링이 되어 비싸게 나온 집을 보여줄 때
'인테리어는 주관적인 거라.... 제 눈에는 별론데요. 게다가 몇 년 전에 수리한 건데 그 비용을 다 내기도 그렇고요. 차라리 분양 당시 그대로여서 싸게 나온 집을 사겠어요.'   또는 경쟁 물건이 다른 중개업소에 있다는 사실도 넌지시 알린다. '아까 다른 데서 물건을 보고 온 참인데 남편은 자꾸 그 집이 마음에 든다고 하네요. 좀 깎아주면 이게 나을 것 같은데...'
 
2. 매수 대기자는 많은데 매물이 적은 경우
'소장님, 중개수수료는 제가 20만원 더 챙겨 드릴게요. 저한테 꼭 연락 주세요', '수첩에 빨리 별표 하고 적어놓으셔야조. 김현희, 매수 시 수수료 20만원 더 주기로 함 이렇게요.'
매수할 때 중개 수수료를 조금 더 내면 전세계약도 수월하게 이뤄지고, 다음에 매도할 때 내 물건이 VIP 물건이 될 확률이 높다. 
 
 

중개소를 잘 골라라

1. 매도측 중개소를 찾아가라.
그래야 매도 사유와 매도자의 정보를 알아낼 수 있어 협상이 유리해진다. 예를 들어 타 지역으로 발령이 나서 한 달 내로 이사를 가야 한다면 날짜를 맞추는 조건으로 가격을 깎을 수 있다. 매도측 중개소 중 물건을 풍부하게 가지고 있는 중개소를 가장 먼저 방문하고, 그 다음에 다른 중개소를 차례로 방문하라. 무성의한 답변을 하는 곳이 있다면, 매도자의 사정을 꿰뚫고 있는 중개업자가 아니니 가격 협상이 어려우니 살포시 나와라.
 
2. 공유되지 않는 부동산을 공략하라. 
 
3. 매도 사유가 분양받은 아파트로 이사하는 것일 때나, 해외 이민, 지방 발령, 대출이 많아 어떻게든 팔고 싶어 조급한 경우, 이혼 예정인 경우, 이미 이혼을 하고 집을 팔 경우일 때는 가격 깎기가 쉽다. 그래서 언제, 어디로, 왜 이사해야 하는지를 꼭 물어봐야 한다. 
'이 집에서 얼마나 지지고 볶고 싸웠겠어요. 이런 집을 누가 사겠어요? 깎아준다면 제가 사겠지만 안 깎아주시면 저도 별로 살 생각이 없어요'
 
 

잘 팔리는 아파트 순위

1등 로열동, 로열층
2등 비로열동, 로열층
3등 로열동, 비로열층
4등 비로열동, 비로열층
5등 탑층, 1층
팔기 힘은 녀석 2채를 사느니 똘똘한 녀석 1채를 사자. 
 

깨끗한 집보다는 지저분한 집을 골라라.

가격 협상에 유리하다. 도배지에 때가 살짝 탄 정도의 집과 찢어져 귀신나올 것 같은 집 중에서 어떤 집을 더 많이 깎을 수 있겠는가? 그러나 도배를 새로 하는 데 드는 돈은 두 집 다 똑같다.
집 내부가 얼마나 깨끗한지 대신 볕이 잘 드는지, 조망이 좋은지, 단열이 잘되는지 등 신경쓰자. 

 

향은 사람에 따라 선호도가 다르다. 

동향은 아침 6시면 해가 들어와 일찍 일어나게 된다. 
서향은 해가 늦게 드는 만큼 늦게까지 머무르니 오후 느지막이도 빨래를 널 수 있다. 아이를 키우는 주부나 맞벌이 부부라면 서향을 선호할 것이다. 집을 보러 갈 때마다 현관에 서서 직각인 발코니 쪽으로 나침반 앱을 통해 나침반을 향해 놓고 방향을 꼭 확인한다. 
 
 

시세보다 싼 집은 의심부터 하라

중개소에 꼬치꼬치 캐묻는다. 
리모델링이 잘된 집이 저렴하게 나왔을 때는 아랫집에 찾아가 물어보자. '윗집에 이사 올 사람인데요, 혹시 윗집 리모델링 후 누수 같은 문제는 없나요? 있다면 집주인에게 수리해달라고 하려고요'
 
 

월세 투자에 가장 좋은 아파트는?

산업단지 가까이에 있어 기숙사처럼 쓰이는 곳. 회사가 월세를 지불해 밀리지 않고 계속 재계약을 하게 된다. 또 잠만 자는 용도라 집이 깨끗하다. 
 
 

전세가율이 90% 이하인 아파트에는 투자하지 말자.

전세가가 낮으면 월세 대신 전세로 거주하려는 비율이 높아진다. 이는 월세가 하락을 부추긴다. 전세가는 매매가와 비슷한 수준으로 높아야 한다. 그래야 높은 전세금을 감당하지 못하고 매매로 전환하는 수요가 생길 가능성이 있다.
 
 

내가 관심 있는 아파트의 고평가 여부를 점검하는 방법

1. 과거와 현재의 PIR(가구소득 대비 주택 가격)을 비교하자.
평균보다 낮은 수치일 때 매입하자.
2. 아파트의 시세가 너무 긴 기간 올랐는지 살펴보자.
일반적으로 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 정도 상승하는 경향이 있다. 
4년간 상승률 40% 이상이면 주의하자. 왜? 곧 조정이나 쉬어가는 기간이 나타날 소지가 높기 때문이다.
3. 매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 실사용의 가치인 전세가는 그대로인데 수요의 몰림으로 매매가만 줄곧 상승하면 그만큼 거품이 생기고 있다는 것이다.
 
 

지방에 있는 5층 아파트는 아파트가 아니다.

비싸서 소액 투자가 어려운 신규 분양 아파트보다 저렴한 연식이 있는 아파트를 사자. 하지만 아무리 저렴해도 4~5층짜리 아파트는 투자 대상에서 제외한다. 아이를 키우는 주부 입장에서 거주하기 불편하기 때문에 매도가 잘 안된다. 또 매매가가 지나치게 낮아 대출이 많이 나오지 않는다. 

 

주목하라, 시골 나홀로 아파트

시골에 있는 나 홀로 아파트는 저층이라도 조망이나 채광이 좋기 때문에 실거주자들의 선호도가 높다. 앞으로도 평단가가 저렴한 시골 나홀로 아파트를 찾는 수요는 꾸준할 것이다. 
산업단지 근처의 아파트가 좋다. 대규모 산업단지의 증설이나 착공이 확실시될 때 1~2년 먼저 들어가서 투자하는 것도 한 가지 방법이다. 다만, 거래량이 많지 않다는 점을 생각해야 한다. 그래서 KB아파트 시세에 늦게 반영되기도 하고 중개소 없이 지역정보지를 통해 거래할 수도 있다. 따라서 작은 도시의 나 홀로 아파트는 지역정보지부터 인터넷에서 보고 나서, 단지 내 게시판을 꼼꼼히 살펴보고, 이장이나 관리사무소 소장에게 매물이 있는지 물어보는 것이 중요하다. 중개소는 그 다음에 찾아가야 한다.
 
 

임차인을 구하지 못하거나 매도가 안 되는 이유 2가지

1. 현재 주변 부동산 시세와 비교해 본인 물건의 월세비용이 터무니없이 비싸거나 매도가액이 높은 경우
2. 인테리어 및 하자보수를 하지 않은 경우
 

공실의 위험을 막으려면?

1. 매수할 때 임대물량이 얼마나 풀려 있는지 정확하게 확인해야 한다.
가장 좋은 것은 월세물건이 하나도 없는 아파트다. 월세물건이 많은 단지나 빈집이라 쉽게 들어가 볼 수 있는 아파트는 절대 사지 않는다. 나에게도 그런 일이 생기지 말라는 법이 없기 때문이다. 

2. 형편이 너무 어려운 분들이 모여살거나 일용직 인부들이 주로 거주하는 아파트에는 투자하지 않는다.
월세가 연체될 확률이 높기 때문이다. 그러니 직장이 탄탄한 사람들, 특시 신혼부부의 수요가 많은 살기 좋은 동네의 20평대 아파트를 고수하자. 
 

낙찰 후 빠르게 임차나 매도하는 방법

낙찰 후 바로 해당 부동산에 가서 명도를 진행하자.
명도 할 때 집 상태를 확인하면서 인테리어 공사 범위를 선정한다. 도배 및 장판만 할지, 싱크대, 조명, 화장실, 베란다까지 공사할 것인지를 정해야 한다.
최소 20군데 이상의 중개사무실에 매물을 접수하자. 뿐만 아니라 네이버, 다음 카페, 직방, 다방, 피터팬 등의 앱을 통해 물건을 널리 홍보하자. 그만큼 빨리 매도 및 임차를 성사시킬 수 있다. 내가 가지고 있는 부동산 지역에 네이버 및 다음 대표 카페중 회원가입이 가장 높고 매물이 실시간 올라오는 카페. 
2주 정도 주기적으로 오프라인 부동산, 네이버 카페, 부동산 앱에 등록되있는 내 물건이 잘 노출되고 있는지 점검하자.
 
 

대출은 이자를 감당할 수 있는 만큼만

항상 내 세입자가 사정이 생겨 월세를 내지 못할 최악의 상황을 생각해서 대출이자를 몇달간 내가 감당해야한다고 가정하고 그 수준의 대출만 일으켜야 한다. 또한 잔금 치를 시점에 전세가가 하락해도 이를 감당할 자금이 있는지 확인하자. 
 
 

경락잔금 대출할 때 주의할 점

등기 업무를 반드시 법무사에게 맡기자.
 
 

거치식 상환 방식의 장점 2가지

거치식: 원금은 상환하지 않고 이자만 납입한다.
1. 금리가 계속 떨어지는 추세라면 더 저렴한 이율의 대출로 바꿀 수 있다.
2. 매매가가 올랐을 경우 더 많은 대출을 받을 수 있다. 그래서 여유자금이 생기고, 월세수익률도 높아진다.
대출을 빨리 갚겠다고 원리금상환 금액을 무리하게 높게 책정하지 말자. 만약 갚지 못하면 신용불량자가 되니까. 그러니 원금과 이자를 최소한으로 납입하도록 30년 만기로 원리금균등상환을 하자. 
   
 

부동산에서 성수기와 비수기

성수기: 8월 여름방학 이사 수요, 가을에 결혼할 신혼부부 수요/ 1~2월: 겨울방학과 학군 이사 수요, 봄 신혼부부 수요
비수기: 11월 초 수능철 거의 이사 안함
전세를 놓을 때는 봄방학 이사철인 성수기에 맞추고, 실거주로 입주할 때는 비수기 급매를 공략하자.
  
 

세입자가 계약 만료 전인데 이사를 가겠다고 할 때

'이 집을 2015년에 매수해서 전세 만기가 되는 2017년에 매도할 생각이었어요. 그런데 사모님이 1년 만인 2016년에 퇴거하시겠다고 하니, 새로 세입자를 들이면 2018년에야 집을 팔 수 있습니다. 전세 기간이 2년이니까요. 그러면 제 투자 계획이 틀어질뿐더러 다시 세입자를 들이는 데 도배비와 중개수수료 등 손해가 많아요. 그러니 이번에 중개수수료는 부담해주세요' 중개수수료를 못낸다고 하면 '그럼 대신, 계약서 새로 안 쓰고 전전세 형식도 좋으니 나머지 기간 동안 살 세입자 구해놓고 만료 시에 퇴거하세요. 그럼 저는 괜찮습니다.' 
주민등록상 퇴거할 수 없으므로 세입자는 아무 말도 하지 못한다. 만기를 채우고 새 계약이 이뤄질 때는 중개수수료를 집주인이 부담하지만, 만기 전에 이사할 때는 세입자가 중개수수료를 내야한다.
 
세입자가 계약 시 임차 기간을 못 채우고 이사를 갈 경우, 세입자가 임차 중개수수료를 내야 한다. 계약 기간이 만료되기 전이라면 새로운 세입자를 구하는 데 드는 중개수수료를 전 세입자가 내야 한다. 개인적으로는 계약 만료 2개월 전부터는 집주인인 내가 임차 중개수수료를 부담해도 좋다. 
 
 

세입자가 만기 시 나갈 때

집주인인 내가 보여줘야 하는데 세입자가 그 역할을 대신하니 고맙고 미안해하자. 번거롭게 해서 죄송합니다. 
 
 

세입자가 집을 보여주지 않아 힘들다는 얘기가 나올 때

세입자에게 치킨 한 마리를 보내며 메시지를 곁들인다. 요즘 집 보여주느라 힘드시죠? 저년게 편하게 치킨 드세요. 고맙습니다.
계약금 받자마자 다음 집 구하실 수 있게 전액 드릴게요. 집 구하실 시간은 충분히 드리겠습니다. 세입자가 갈 집을 미리 구해놓지 않도록 당부하는 것도 잊지 말자. 날짜를 미리 정해놓으면 다음에 들어올 세입자를 그 날짜에 맞는 사람만 구해야 해서 쉽지 않다. 들어올 세입자가 먼저 정해지고, 거기서 받은 보증금을 주면 그 돈으로 집을 구하러 다니는 것이 순서이다. 
 
 

월세를 밀릴 경우에 대비해서

1. 계약서에 월세 연체 시 특약 사항을 명시하라
'임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다.'는 특약 사항을 항상 넣자. 임차인이 문제를 삼으면 '월세를 연체하실 건가요?'라고 물으면 당연히 아니라고 대답한다. 그러면 '월세를 제 때 낼 경우 전혀 문제될 것 없는 사항이니 부담 가지실 필요는 없어요'라고 얘기하며, 종전에 월세가 밀려 명도소송을 진행했고 그에 따른 피해가 컸기에 이렇게 특약 사항을 넣었다는 설명을 덧붙인다.
월세를 늦게 내면 바로 문자를 넣는다. '안녕하세요? 사장님. 어제가 월세 입금기일인데 아직 들어오지 않았네요. 확인 부탁드립니다. 오늘까지 월세가 들어오지 않으면 계약서에 명시한 대로 20%의 가산금이 붙습니다. 오늘 이후엔 가산금을 포함해 입금해주셔야 합니다.' 하고 보낸다고 하면 너그러운 말투로 말한 날짜까지 월세를 주면 가산금을 물지 않겠다고 이야기한다.

2. 월세 일자를 매월 말일로 정하라
직장인 대부분은 매달 25~30일에 월급을 받기 때문에 한달 내내 월세가 들어왔는지 체크하는 것보다 부담이 적기 때문이다. 보증금은 최소 '월세x10' 정도의 금액을 받아두자. 임차인이 월세를 내지 않아 명도소송을 진행하게 될 경우 약 6개월, 혹은 그 이상이 걸릴 수도 있기 때문이다. 만약 이 정도 수준의 보증금을 낼 능력이 없다면 임차인을 받지 말자. 
 
전국에 있는 아파트의 전세 만기 때마다 일일이 갈 수 없으므로 집 상태를 확인한 후 보증금을 내주겠다고 하면 깨끗히 치워놓는다. 전세계약을 할 때 특약사항에 파손 시 원상 복구한다고 한 줄만 쓰면 충분하다. 또 수리했으니까 깨끗하게 써주세용 한마디만 하자. 
 
 

지분경매의 수익 구조 유형 대표적인 3가지

1. 공유자우선매수청구권 행사하기 
입찰 때마다 법원에 출두하여 최고가매수신고인이 없으면 다음 입찰에 참여하고, 최고가매수신고인이 있으면 그 권리를 우선매수청구권을 행사하여 매입하는 방법
2. 지분경매를 낙찰받아 다른 지분권자나 이해관계자에게 이윤을 붙여 매각하는 방법으로 단기간에 수익을 창출할 수 있다. 단 매수자가 있을지는 미리 사전에 정보를 습득하고 이해관계자들과 교감을 한 상태에서 접근해야지 낙찰은 받았는데 매수인이 없으면 자금이 묶일 수 있으니 주의하자.
3. 지분경매 낙찰 수 다른 지분을 매입하고 온전한 소유권을 취득하기
 
*지분경매 때 50%의 부동산이 나왔을 때 플랜 순서
1. 나머지 지분권자에게 나의 지분 팔기
2. 내가 나머지 지분을 매입하여 100% 부동산을 매도하여 수익화하기
3. 지분권자가 팔지도 사지도 않겠다고 하면 "이 부동산을 현 시세로 일반매매를 통해 매도하여 매도금을 반반씩 나눠 가지면 좋겠다"고 제안하고 일반매도를 통해 현금 분할하기
4. 협의가 되지 않으면 가처분 신청을 꼭 한 후, 공유물 분할청구 소송과 부당이득금 반환청구 소송까지 전자소송으로 진행하기. 그러면 부당이득금 관련 임대료 미납에 대한 판결문을 가지고 부동산을 강제경매 신청할 수 있어서 공유자 우선매수권 행사를 통해 더 저렴하게 부동산을 취득하거나 지분을 매입할 의사가 없다면 지분을 전부 합쳐서 공유물 분할에 의한 형식적 경매를 접수하고 현금 분할을 요청할 수 있다.