[주택담보대출] DSR이란 ?, DSR 계산방법, 상한규제, 적용되지 않는 대출 완벽정리

LTV, DTI, DSR 이 3가지 용어는 경제 기사나 부동산 뉴스에서 많이 본 단어들이지만 그 뜻을 정확하게 알고 계신 분은 많지 않은 것 같습니다. 이들은 주택담보대출, 줄여서 주담대를 신청하기 전 필수로 알아야만 하는데요, 이 3가지 기준들에 따라 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출금의 한도가 결정되기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

DSR이란?

 

‘Debt Service Ratio’의 약자로, 해석하면 ‘총부채 원리금 상환비율’입니다.

DSR은 대출 신청인의 연 소득에서 신규 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 다른 여러 대출들의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 즉, 대출 신청인에게 빚을 갚을만한 충분한 능력이 있는지 확인하기 위한 기준입니다.

DTI와 신 DTI는 주택담보대출을 제외한 다른 대출들의 경우에는 원금을 제외한 이자의 연간 상환액만을 반영해 계산하고 있는데 DSR은 다른 대출들도 연간 원리금 상환액을 전부 더해서 계산하기 때문에 훨씬 더 엄격한 기준이라고 말씀드릴 수 있습니다. 그렇기 때문에 DTI, 신 DTI를 바탕으로 심사할 때보다 대출 한도는 줄어들게 됩니다.

 

 

아래에서 제가 앞서 포스팅한 DTI, 신 DTI 등에 대해 확인하세요.

 

 

 

 

DSR 계산 방법

DSR = (새롭게 대출받으려는 주담대를 포함한 모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) ÷ 연 소득 × 100

 

DSR은 주택담보대출, 신용대출, 마이너스 통장, 카드론, 자동차 할부금 등 다양한 대출들의 연간 원리금 상환액을 반영해서 대출 신청인의 연 소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비중을 계산합니다. 다만, 일부 대출(전세자금 대출, 중도금‧이주비 대출, 보금자리론, 서민금융상품 등 실수요자 대상 대출의 원리금 상환액)의 경우에는 반영되지 않습니다.

 

원리금 합산 대상 대출	주택담보대출, 신용대출, 마이너스 통장, 카드론, 자동차 할부금
원리금 합산 제외 대출	전세자금 대출, 중도금‧이주비 대출, 보금자리론, 서민금융상품 등

 

원리금 합산 제외 대출들은 아래에서 더 자세히 다루겠습니다.

 

 

DSR 상한 규제

 

2023년 12월 기준 총대출액이 1억 원을 초과하는 개인 채무자에게 적용되는 DSR 상한은 40%(제2금융권 50%)입니다.

즉, 신규로 받으려 하는 주택담보대출을 비롯한 여러 대출을 합해 1억 원을 초과하는 금액을 대출받으려 하는 경우 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않아야만 합니다.

 

예를 들어, 연 소득이 8000만 원인 차주의 경우에는 연간 원리금 상환액이 3200만 원(8000만 원 × 40%)을 넘지 않은 선까지만 대출을 받을 수 있습니다.

 

 

DSR이 적용되지 않는 대출

 

다음의 대출들은 연간 원리금 상환액이 얼마인지와 상관없이 채무자의 DSR에 반영되지 않습니다.

 

① 전세자금대출 (전세보증금 담보대출은 제외)
② 보금자리론 및 특례보금자리론
③ 신생아 특례 구입‧전세자금대출
④ 분양주택에 대한 중도금대출
⑤ 재건축‧재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출
⑥ 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출
⑦ 서민금융상품 (새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론, 대학생‧청년 햇살론 등)
⑧ 300만 원 이하 소액 신용대출 (유가증권 담보대출 포함)
⑨ 주택연금 (역모기지론)
⑩ 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결해 취급하는 대출
⑪ 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
⑫ 보험계약대출
⑬ 상용차 금융
⑭ 예적금 담보대출
⑮ 할부‧리스 및 현금 서비스